Simulador Hipotecario
Compara escenarios de crédito hipotecario: pie, tasa y plazo. Revisa el dividendo, la CAE y el ingreso líquido que un banco chileno te pediría para aprobarte.
Costo total por escenario
| Escenario | Plazo | Tasa | CAE | Dividendo | Ingreso líquido requerido | Costo total |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Más pie | 20a | 4.00% | 5.31% | UF 17 | $3.023.588 | UF 5.272 |
| Base | 25a | 4.00% | 5.28% | UF 17 | $3.068.240 | UF 5.867 |
Cómo funciona
El dividendo mensual se calcula con la fórmula de amortización francesa (cuota fija), la misma que usan los bancos:
dividendo = P × [ r(1+r)^n ] / [ (1+r)^n − 1 ]
donde P es el monto del crédito (precio − pie), r es la tasa mensual (tasa anual ÷ 12) y n es el número de cuotas (años × 12). Con esta fórmula la cuota es igual todos los meses, pero la proporción entre interés y capital cambia: al principio pagas casi puro interés, y hacia el final casi puro capital.
¿Por qué la CAE es distinta a la tasa de interés?
La CAE (Carga Anual Equivalente) es la tasa efectiva una vez que se incluyen los seguros obligatorios: seguro de desgravamen (paga el saldo de la deuda si el deudor fallece, ~0.05% mensual sobre el saldo) y seguro de incendio (~0.02% mensual sobre el valor de la propiedad). Por ley, los bancos en Chile deben informar la CAE para que puedas comparar créditos de forma justa — dos créditos con la misma tasa nominal pueden tener CAE distinta según sus seguros y comisiones.
¿Cómo se calcula el ingreso requerido?
Los bancos chilenos limitan el dividendo (incluyendo seguros) a un porcentaje de tu renta líquida (después de AFP, salud e impuestos) — esto se conoce como la razón deuda/ingreso o DTI. La regla más citada es el 25%, considerada conservadora; algunos bancos evalúan hasta 30-33% para perfiles con buen historial. Este simulador te deja comparar ambos criterios. Para pasar de renta líquida a renta bruta, se usa un factor aproximado de 80% (10% AFP + ~7% salud + ~0.6% seguro de cesantía + impuesto único), que varía según tramo de impuesto y AFP.